１２０年ぶりに民法が改正されますね！（２０２０年４月１日）
改正によって、不動産売買契約にどんな変化があるのかを簡単に説明したいと思います！
現行民法では『瑕疵担保責任』という、売主が「隠れた瑕疵」に対し責任を負うものがあります。
※瑕疵とは傷・欠陥・不具合といった意味 ※隠れたとは知らなかった・わからなかったという意味
この瑕疵担保責任が『契約不適合責任』という名称に変わります。
実際どのような改正の内容になっているかというと、責任の対象が現行民法では、「買主が知っていた瑕疵は売主の責任対象外」（善意・無過失でないとダメ）だったのですが、改正民法では、「買主が知っていた瑕疵についても売主が責任を負う可能性があります」（悪意でもＯＫ）
なぜかというと、隠れた瑕疵でも知っていた瑕疵でも、契約の内容に適合しているかどうかが要件になるからです！
また、現行民法では「売主は故意や過失がなくても責任を負わなければなりませんでした」（無過失責任）
それが、改正民法では「売主の責に帰することができない事由の場合、契約不適合があっても損害賠償請求できない」と変わります。
※「売主の責に帰することの出来ない」とは、売主の故意や過失がないという意味 【例】大地震による壁の亀裂など
売主の責任期間について、現行民法では「買主が瑕疵を知った時から１年間」だったのが、改正民法では「売主が瑕疵を知っていた場合や、重大な過失により瑕疵を知らなかった場合は、買主が瑕疵を知った時から５年間に延長」となります。
現行民法では、買主の救済措置は、「契約解除」「損害賠償請求」がありましたが、改正民法により損害賠償請求についてより買主に有利になります。
さらに、買主の救済措置に上記２つ以外に、「追完請求」と「代金減額請求」が加わります！
「追完請求」とは、例えば引渡した物件に雨漏りがあった場合など、買主が売り主に対して修理を請求したり、代替物または不足分の引渡請求ができるようになることです。
※ただし、買主の責に帰すべき事由によるものであるときは、買主は履行の追完請求をすることはできない
「代金減額請求」とは、追完請求をしたにもかかわらず応じない場合に、「不適合の程度に応じて」代金の減額を請求することができるものです。
※ただし、買主の責に帰すべき事由によるものであるときは、買主は代金の減額の請求をすることができない
他にも細かく改正される点はありますが、大きな改正はこのようなものになります。
売主の責任が大きくなるので、改正後は特に売主側の仲介会社は契約内容について細かく記載することが必要となってきます。
買主は損害賠償請求したいのに、売主は修理したい（追完請求にしたい）という意見の食い違いも出てくることが予想されますので、売主・買主の双方が互いに公平な取引を行える契約書を作成する必要があります。
【例】「追完請求の場合は①、②の２通りとする」・「代金減額請求の場合は上限金額を定める」など
改正に向けて当社も勉強していますが、実際には、改正されてからではないとわからない部分が多くあります。
売主の責任負担の増加を考えると、民法改正前に売却をすることを検討してもいいかもしれません。ウルハホームでは売却時の仲介手数料が半額です！ ※半額時の金額が３０万以下の場合、一律３０万円（その他社内規定有）
株式会社ウルハホーム
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