最近、相続に関するお問い合わせが増加しております。被相続人がお亡くなりになり、相続税がどれだけ発生するのか 不明のまま、相続した不動産のご売却を検討されている方が心配されるのが、不動産譲渡税です。
先ず相続税ですが、現預金・金融商品・不動産・動産・保険金などのプラスの財産と借金・未払い金・葬儀費用などの マイナスの財産を明確にして遺産総額を確定することが重要です。遺産総額が確定しますと、相続税の基礎控除額が 計算できます（3,000万円＋600万円✕法定相続人数）ので、課税対象となる総額が算出されます。 以前は、相続税の心配は一般家庭では不要でしたが、平成27年に基礎控除額が（5,000万円+1,000万円×法定相続人数） から大きく減少しましたので、対象範囲が格段に拡大しました。 私の地元では心配いりませんが、首都圏では土地の価格が高いので、不動産に少しの金融資産があリますと基礎控除額では 足りなくなり、相続税が発生してしまいます。 ましてや生命保険や死亡退職金などのみなし相続財産にも、非課税控除 （500万円✕法定相続人数）は有りますが課税対象となりますので、対象がドンドン拡大してきます。亡くなってからの 収入なのに、本当に厳しい税制度です。相続税の税率も控除額はありますが10％～55％と非常に高く、相続税を納付する ために不動産を処分しなくてはならない例も多々見受けられます。
そこで、不動産のご売却の相談を受ける訳ですが、不動産のご売却で得た収入にも不動産譲渡税という税金が発生しますので、 税金を2重に支払っている気持ちになってしまうのではと思います。 相続をした場合、相続人が配偶者や子供で同居していた場合は、譲渡所得に対し3,000万円の特別控除を受けることが 出来ますが、同居していない場合はこの控除を受けれませんので、不動産譲渡税が大きく影響してきます。同居して おらずに、被相続人が一人暮らしで有った場合には、相続空家の特別控除3,000万円が適用されますが、これには条件が 色々あります。 空家対策ですので旧耐震物件（1981年5月31日以前の建物）でなくてはならず、売却時にも古家を解体して更地とするか 中古戸建てとして売却する場合は、耐震リフォームを施して耐震基準を満たす必要があり、どちらにしても費用が発生 してしまいます。特別控除を受けれませんと、譲渡税率が5年超の長期譲渡所得でも税率が20.135％ですので、3,000万円以上 の譲渡の場合は、600万円超の税金が発生します。5年以下の短期譲渡ですと、税率は39.63％ですので1,200万円近い税金が 発生しますので、皆さん必死です。
不動産会社として、相続人のお悩みを解決させてあげようと努力しておりますが、皆さん色々と条件が異なりますので、 その都度その都度、一番の解決策をご提示させていただくべく、お客様と一緒に考えさせていただいております。 中でも重要な事は、特別控除以外の控除項目で、取得費用の内容を明確にすることです。譲渡物件購入時の契約書や 領収書を探して準備しておくことが必要です。古い資料ですので、紛失しているかも知れませんが、通帳等での購入履歴、 住宅ローンの返済履歴が分る物や住宅ローンの金銭消費貸借契約書のコピー、返済予定表などを探してみて下さい。 取得費用を証明する物がありませんと、概算取得費として売却金額の5％となりますので、注意が必要です。 いずれにしましても、税金対策はご自身が如何に頑張るかで変わってきますので、あらゆる手を使って最善策を見つけ出すよう努力して下さい。
私の場合は、相続税も譲渡所得税もお陰様で関係ありませんでしたが、自分の相続人にも心配かけなくて済むように 基礎控除額内の資産内で収るよう、資産形成はせずに日本経済のために頑張って消費したいと思います(笑)
私事ですが、先日は故郷の墓じまいを行いまして、不動産の処分も数年前に完了しており、故郷三重県とのご縁がほぼ無くなりました。三重県とのお別れですので、妻と共に夫婦岩を訪問し、赤福本店で赤福を食して伊勢神宮をお参りし、今までの人生に対する感謝とこれからの人生の幸せと安泰を祈って参りました。あと何年持つか分かりませんが、良い人生にしたいと思っております。
※相続税には、基礎控除以外にも小規模宅地等の特例、配偶者控除、未成年者控除、障害者控除などが有ります。また 譲渡所得税に関しましても適応要件がありますが、ここでは記載しませんでしたので、詳細は税務署、税理士などにご確認下さい。
